书名:地产价格评估原理与方法
编号:306542
ISBN:9787801633309[十位:780163330X]
作者:葛京凤
出版社:中国环境科学出版社
出版日期:2002年01月
页数:248
定价:23.00 元
参考重量:0.390Kg
-------------------------
图书情况:正版二手旧书,绝不影响正常阅读!
绝无缺页少页,发货前再次检查,请放心购买!
* 内容提要 *
本书依据国土资源部最新颁布的有关技术规程和规范,吸收了国内外地产估价的系统研究成果,系统地阐述了地产评估的原理与方法。全书共分3篇14章,第一篇论述了地产价格评估的基本理论和估价基础;地租地价理论、区位理论、城镇土地分等与定级等,为地产价格评估奠定了坚实的基础;第二篇介绍了地产价格评估中主要而常用的估价方法;收益还源法、市场比较法、成本逼所法、剩余法和路线价法,并对各种方法进行了实例分析,实现了理论、方法和实践的有机结合;第三篇阐述了地价体系与地价管理,尤其是地价动态监测体系的设立,对于从动态角掌握地价水平和地价变化有指导作用。
本书可供从事地产估价、地产管理人员、科技工作者参考,也可作为高等院校土地管理、房地产经济、地理学、经济学、资源利用等专业和教材和参考书。
* 图书目录 *
第一篇地产价格评估的理论与基础
第一章总论
第一节地产价格评估概述
第二节地平价格评估的影响因素
第三节地产价格评估的原则与程序
第二章地产价格评估的基本理论
第一节地租地价理论
第二节区位理论
第三章城镇土地分等
第一节城镇土地分等定级概述
第二节城镇土地分等因素因子选择及权利确定
第三节城镇土地分等资料收集与整理
第四节城镇土地等的初步划分
第五节城镇土地分等成果验证与确定
第六节城镇土地分等成果整理
第四章城镇土地定级
第一节城镇土地定级程序
第二节定级因素选择及权利确定
第三节定级资料的收集与调查
第四节定级资料的整理量化
第五节城镇土地定级单元与级别划分
第六节土地级别的验证与确定
第七节城镇土地定级成果整理
第二篇地产价格评估方法
第五章收益还源法
第一节收益还原法原理
第二节收益还原法的基本程序
第三节收益还源的应用
第六章市场比较法
第一节市场比较法原理
第二节市场比较法估价的程序与方法
第三节市场比较法的应用
第七章成本逼近法
第一节成本逼近法的基本思路
第二节成本逼近法估价的程序与方法
第三节成本逼近法的应用
第八章剩余法
第一节剩余法的概念与基本原理
第二节剩余法估价的程序与方法
第三节剩余法的应用
第九章路线价法
第一节路线价估价原理
第二节路线价估价程序与方法
第三节路线价修正体系
第四节路线价法在宗地评估中的应用
第十章基准地价评估
第一节基准地价评估概述
第二节基准地价评估的程序
第三节基准地价的确定
第四节基准地价修正系数表的编制
第五节基准地价评估成果整理
第六节基准地价成果更新
第十一章宗地地价评估
第一节宗地地价评估概述
第二节宗地地价评估程序
第三节宗地地价评估成果整理
第三篇地价体系与地价管理
第十二章地价动态监测体系
第一节概述
第二节建立地价动态监测体系的方法选择
第三节地价动态监测体系设立原则与标准
第四节地价监测体系设立程序
第五节分层抽样法在地价监测体系中的应用
第六节地价监测资料的分析与应用
第十三章我国的地价体系与地价管理
第一节地价体系
第二节地价管理
第十四章其他国家和地区土地估价与管理
第一节土地估价管理机构
第二节估价人员管理
第三节不动产评估的目的
第四节地价管理
参考文献
……
* 文章节选 *
四、确定开发完成后的不动产总价
开发完成后的房地产的价值,是指开发完成时的房地产状况的市场价值。由于房地产开发完成后的价值是未来的而不是估价时点的价格,因此需要进行预测。预测的价格通常是单价,再由此计算总价。预测的方法很多,如趋势法、统计法、灰色预测法等。但不管用何种方法,必须有一定的基础价格资料,这一基础价格资料即是目前的和以前的房地产市场上同类型房地产的价格或收益资料(在有收益资料的前提下,可根据收益法将收益还原成价格)。
例如,某一待估宗地设定其用途为住宅,若要预测其2002年建成时的价格,可参考同类住宅过去数年和现在的以及未来的可能变化趋势来推测确定。若同类住宅1998年平均1500元/m2,到1999年平均1700元/m2,2001年平均2000元,1n2,此种变化趋势如果继续下去,我们则可推测到2002年其价格可确定为2200元/m2。
五、估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润
1.估算建筑成本费用
开发建筑成本费用可采用同时期同类建筑的平均建筑费用来推算。
2.专业费用
根据开发经验和相关资料,一般采用建筑费用的一定比率来推算。
3.估算不可遇见费用
为保证估价结果的安全性,剩余法估价中往往预备有不可遇见费用,一般为总建筑费和专业费之和的2%~5%。
4.确定开发建设周期
开发建设周期是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的这一段时期,可分为三个阶段:规划设计和工程预算期(自取得土地使用权至开工建设)、工程建设期(自取得土地使用权至建设竣工)、空置或租售期(自工程竣工至销售完毕)。
估计建设期的目的是为了把握建筑完成时的时间和推测建筑物完成时的价格、建筑费用的投入、利息的负担和各项收入支出的贴现值的数量,因为建设期的长短直接关系到市场行情的变化,牵涉到房地产转让销售价格的测算和开发建设资金的安排与落实等。对建设期的估算常采用比较法,既根据其他相同类型、同等规模的已完工建筑物的正常建设周期来估算土地的建设周期。但用比较法估算建设周期要考虑委估项目的财力、物力和人力的安排。 随着经济体制改革的不断深化,我国房地产业得到了迅速发展。地产价格评估作为进一步完善地产市场、推动房地产业发展的一项重要工作,已日益受到人们的关注。如何按照社会主义市场经济体制的要求,逐步完善适合中国国情的地产估价理论与方法,以满足地产市场和企业改制中的评估需要,已成为地产估价与管理的重要内容。
由于地产估价工作在我国开展的时间不长,其估价的政策、理论和方法还有待于在理论研究和实践中不断完善,估价人员的素质和水平也需进一步提高。为此,一些知名专家、学者编著出版了相关著作,对我国地产业发展和估价师制度的建立与完善,以及使地产估价活动向标准化、规范化方向发展,起到了重要的推动作用,也为本书的编写提供了借鉴和参考。
本书以国土资源部土地估价师资格考试委员会编写的《土地估价理论与方法》为重要参考文献,汲取了国土资源部最新颁布的《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和《城市地价动态监测体系技术规范》的有关内容,努力博取众家之长,纳入最新内容和最新数据,在注重逻辑性和理论性的同时,还注意理论联系实际,在实践上具有可操作性。
全书在结构体系上共分三篇14章,第一篇(第一章至第四章)介绍了地产价格评估的理论与基础,包括地产估价的基础知识、基本理论、估价原则与程序、城镇土地分等和定级;第二篇估价方法(第五章至第十一章),全面介绍了估价的多种方法,包括了各方法的原理、适用范围、估价程序和应用实例等;第三篇地价体系与管理(第十二章至第十四章),介绍了地价动态监测体系设立、我国地价体系与管理和其他国家土地估价情况。各章执笔人如下:第一章郭爱请,第二章冯忠江,第三章梁彦庆,第四章梁彦庆,第五章崔小刚,第六章韩芳,第七章褚英敏,第八章刘军会,第九章葛京凤,第十章黄志英,第十一章郑永宏,第十二章闫永路,第十三章连进元,第十四章商彦蕊。最后,由葛京凤负责统稿和定稿,由郑永宏、褚英敏、梁彦庆统一编排。在编写过程中,得到了中国土地估价师协会、河北省国土资源厅、石家庄市地产事务所、河北师范大学资源与环境科学学院的领导和老师们的大力支持与帮助,在此一并表示感谢。由于水平所限,疏漏与谬误之处难免,诚求专家、学者及同行和读者们批评指正。
* 编辑推荐与评论 *
暂无相关介绍
* 作者介绍 *
暂无相关介绍